上周三，我们一直关注着美联储议息，结果还是令大家满意的。美联储宣布暂停加息，所以这一周市场表现比较强劲，上证指数一举收复了多条均线系统。虽然最近两天市场在3050点附近震荡，但我们能感受到政策对于市场的呵护力度前所未有，所以A股收复半年线和年线也指日可待。

从市场近期走势可以看到，2923点持续震荡向上反弹，一气呵成。很多投资人如果在这一波抄底行动中，没能如期的完成抄底收益，我是非常遗憾的。

因为中方信富的策略在十一长假后明确提出，A股四季度将会迎来强劲反弹周期。现在进入11月，外围市场压力虽然有，但主要压力在阶段性趋缓和减弱。当然内部压力还不小，主要来自于经济下行，导致A股虽然出台众多政策，但没有真正唤醒投资者的参与热情。

上周，美联储暂停加息，全球市场出现反弹迹象，但A股在反弹中却遭遇了万科美元债被做空，这是继中东燃起战火后，对于国内房地产市场又一次比较严重的干扰。

我们能够看到国家对股市和房市，去年开始就已经加大政策扶持，到今年底两年时间，市场似乎没有太大起色。

究其原因，我们必须找到为什么给了这么多政策影响中国经济，股市和楼市始终无法有效提振。原来大家说是中美货币战，美元不断加息导致了我们的经济被动出现下行。现在美元停止加息，为什么房地产和股市还表现平平，其中到底是什么原因？我觉得找到经济不能提振的主因，并且找出正确解决方案，才能真正激发投资者的热情。

我认为在中国金融系统银行层面上所出现的不良资产，是导致人们对中国经济未来受汇率影响，是否会出现硬着陆风险是主因。而影响中国金融平稳运行，房地产则成为拖累金融稳定一个巨大的包袱。

也就是说，在中国经济整体运行中，房地产储存了大量堰塞湖资金，保守估计100万亿，如果真正掀开房地产堰塞湖，大家会发现房地产已经是堵在中国经济血脉上的一个顽疾。如果不进行疏通，将破坏整个中国经济的良性运行和发展。

中国经济要突破，必须要把顽疾疏通，才能让经济形成血脉流动和循环。单纯依靠政策，不能有效解决房地产问题。我们今天重新审视房地产发展时，必须从全新角度考虑未来中国新型房地产事业的发展。

【中国房地产大局之变幕启】

最近马斯克释放了两颗卫星，不能不说这个人可能来自外太空，在继特斯拉新能源汽车横空出世后，他又做了超前的、向往自由生活的、乐于接受的一款新型智能机器人。

这款智能机器人被定义为猫女，可以帮你做任何家务，以及回答一切问题，甚至生孩子也能帮助你。而且宣布2026年猫女将全球投放销售，价格还不贵2万美金，这个计划推出无疑像ChatGPT一样，是颠覆性的，它可以让很多传统行业工作人员失业，尤其会改变地球上的两性关系，甚至家庭结构，会有越来越多的人走出传统婚姻制度，有可能他们会跟人工智能机器人完成自己生活的私密空间的一切行为。

第二个消息是马斯克针对房地产行业也放了一个非常惊人的消息，他可以用90分钟完成几十平米的房屋流水线制作，这些建筑材料的制作完全是标准化和无公害的，没有建筑垃圾，这些流水线建筑材料可以用一天时间就搭建成一个房子，而且抗8级地震，抗12级台风，隔湿隔潮隔火,里边所有设备全部是智能化设备，可以外接通讯内接互联网，几乎人类生活所需的智能化设备在房间里应有尽有。

关键是房子价格也不贵，我认为他确实在信息时代的今天做了很多人类的壮举，颠覆了很多行业认知，也可能会颠覆很多行业，还好新能源汽车中国在赛道上很快实现进口替代。中国出现了蔚来、理想、小鹏等一系列新能源汽车，随后就展开了新赛道生产。

对于中国的房地产来讲，为什么老百姓不买房？有几种原因，第一房价太贵，第二怕收房产税，第三目前中国经济下行压力较大，老百姓兜里没有银子去做房地产资产配置。

我们换个角度讲，如果房地产行业也能像新能源汽车那样，生产出质优价廉，而且方便智能的新型居民住宅。你想想是不是未来中国房地产行业也将翻天覆地发生新变化呢？我觉得这不是痴人说梦。

有了马斯克的特斯拉汽车后，我认为它将来给人们提供家庭机器人和智能化环保建筑材料也很快会风靡世界，虽然马斯克不一定生产，但他却用创新启发了全世界。中国在进行产业新赛道布局时，我估计也已经开始向这方面着手转型了。

装配式建筑我5年前就提过，而且我预言，中国传统房地产已经没有发展空间了，中国新型房地产很快会取而代之。传统房地产地价还不是很高，主要是房屋建筑成本以及房地产商暴利销售成本，使房价被炒得泡沫满天飞。

以后大家会发现随着恒大、碧桂园等最后一批中国民营房地产商倒闭、破产和重组，传统房地产商将退出历史舞台。因为以后对于房地产行业来讲，建筑成本并不很高，老百姓能住得起新房子，建筑成本下来了，中间商的暴利也没有了。

实际上最后中国房地产主要是地价值钱了。比如一线城市上海、北京、深圳，在核心区地铁附近，在绿化较好的公园附近，在优质学区地段买房子，不是房子造价高，而是房子所在的土地资源价值高，而土地所属权是国家。

最近为什么国家提出新型房地产改造计划，就是要在一线城市特指超大城市和特大城市进行城中村改造。

大家说一线城市周边的土地资源有的是，城中村居民比较多，搬迁、改造成本比较高，为什么还要改造？就是因为未来中国房地产行业，城市房地产建筑大部分都是国有的，虽然国有通过市场化手段进驻房地产行业，但比民营优势在哪里呢？

第一，购买土地所赚到的钱返回财政支援国家建设。

第二，国有土地开发的房子，符合国家对房地产新政的要求。所以对于超大城市和特大城市城中村改造，大家考虑将来这些房子改造完后，老百姓能买得起吗？就像现在的新能源汽车，当时特斯拉刚出来时，老百姓都买不起，现在十几万的新能源汽车，也有几万的新能源汽车，也有平均价格二三十万的新能源汽车，所以中国居民家庭很多燃料油汽车，都被新能源汽车取而代之了。

中国现在正在大力的发展光伏、核能，也就是说一个新能源汽车赛道，把整个新能源产业拉动了，信息化时代来临，新经济转型是一个非常重要的转变。

未来房地产也是这样，我们今天跟大家说，对于中国房地产不要过度担心，不破不立，大家不要觉得恒大亏了将近3万亿，碧桂园1万多亿，加起来民营地产商有二十几万亿，将来房地产怎么吃得消，大家对于房地产行业灰心丧气，正是因为没信心，所以对于中国经济大家一直提心吊胆，股市给政策，只要起来，短线资金就套现离场。

现在市场投机之风导致A股往里放多少资金都可能被套利者掠夺掏空，原因是大家对于中长期市场缺少信心，所以现在国家要解决的就是怎么能找到阻碍中国经济发展的痛点。我觉得痛点应该首先从内部来找，解决房地产问题，我觉得房地产危机正在转化中，转化的过程是比较艰辛的，我觉得比新能源要艰辛的多。

但是中国房地产一直是中国经济的命脉，要把这么大一个赛道传统赛道向新赛道转移，不破不立，就相当于做了一次癌症手术，到底能不能起死回生，这真是考验管理层的智慧，还要有胆量去治理传统房地产暴利，遏制传统房地产市场泡沫，同时还不能让中国经济熄火，更重要的是还要设立中国房地产新型发展的蓝图，这是大手笔，搞不好肯定人仰马翻。

美国这一轮加息，有人说是恶意的，是对于中国房地产行业的一次打击。

美国不断加息，导致中国房地产行业美元债出现了令人难以想象的压力，压垮的不止恒大、碧桂园，甚至连万科这样的国有参股的地产商，最近也压力山大。

其实万科的财务危机在今年八九月份已经表现出来了，万科总裁郁亮原来说要活下去，后来担心还能不能活下去的问题。近段时间万科的美元债被做空，是不是恶意做空？我们先不去论，至少万科的美元债也像恒大一样被做空了。

有人说国有房地产商也支持不住了，所以中国房地产行业要硬着陆。这个风险信号出现，让人们对中国经济提心吊胆，不敢再买房了。恒大事件已经让大家感到震惊，如果万科再出事，估计中国房地产真是命悬一线。

11月7号，中央四部委——央行、证监会、金融监管总局，住建部联合开会，议题是如何稳定中国房地产经济，如何稳定中国房地产行业。我觉得这个会议召开实际上是一个重要信号。

【限购、限价有望大踏步放开】

这次会议，大家要深度了解会议的一些精神。我看了会议内容，今天有必要跟大家讨论一下，这个会议首次提出房住不炒的理念可能要发生重大改变。

过去几年房地产市场始终坚持房住不炒，这次好像提法发生了改变，国家提出要提高人们购房需求，尤其是有刚性需求的购买者，把购房作为国内投资和消费的拉动手段，所以大家明白了吗？

也就是说，国家原来在限购、限价管制都可能放开，而且不是逐步放开，有可能会是大踏步放开，能不能全部放开，不得而知，但是要大踏步放开。

通过会议精神，我们能够感觉到这一年来人们对于房地产市场的下滑所出现的担惊受怕的日子就要过去了。我觉得到今年底有可能股市和房市同时见底，这个就是我们所预期的在美国暂停加息后，人民币有可能会进入升值周期。

人民币资产最重要的对于老百姓来讲，一是股权投资；另一个是房地产投资，都有可能会跟随人民币升值呈现同步回暖的状态。

当然，我觉得首先我们要解决人们购房信心，现在一线城市，比如深圳，我看到深圳的房子处在较大波动中，随着部分中国富人阶层移民海外，深圳二手房销售岌岌可危，房价一跌再跌。我又看了上海，现在上海的房子从原来跌10%到现在跌20%，甚至有继续下跌30%的可能，原来卖4000万的房子，现在卖3000多万。

跌到今年底，我感到物极必反，否极泰来，中央四部委联合开会，我估计最重要的问题就是如何阻止一线城市房地产下跌趋势。如果一线城市房地产下跌趋势止不住，时间久了，就像是人体长的瘤子一样，由良性变成恶性，怎么治也治不好时就会出现较大问题。

现在我觉得房市和股市一样，要恢复投资者信心。

关于股市有关部门多次强调要做大做强，要做金融强国，但雷声大雨点小，好像牛市的牛都在场外没进场一样，还得用政策缰绳往里拉，国家感到很吃力，实在不行就拿鞭子赶，但是不管怎样，我们能够感觉到国家做多A股的信心，所以我觉得只要有信心在市场下不去，但房市国家连续两年出台政策后还不如股市，为什么？

因为股市基本上还在3000点附近横着，不涨不跌。但房市止不住下跌，比股市可怕。而海外做空势力，对A股市场想做空，但因为不开放，实际上还没有大资本，也没有多筹码，但对于房地产行业，这次美联储加息过程中，给了外资做空的机会。

大家疑惑，这些房地产商为什么持有大量美债？我觉得讲到这，大家一定要研究犹太人发展史。其实中国人是一个很智慧的民族，上下五千年，优秀的民族在华夏土地上生长，抵御过多少次外族入侵，但我们还真不能盲目自大。最近我一直在关注犹太人历史，我发现这个民族不比中国人缺少智慧，虽然他们没有自己庞大的、有规模的独立国家，但犹太民族有4000年发展史，而这4000年使得犹太民族几乎在全球各主要发达国家都控制了金融科技，甚至政治命脉。

你别看犹太民族四处游走，但这个民族非常勤奋，非常智慧。他们有自己的信仰，学习能力非常强，这一点我觉得是中国人需要反思的，虽然他们整个民族文化同世界各国的地域文化相融，但他们始终在各个国家都成为精英式的种族，什么原因？就是他们在不断学习，再有他们太会做生意了，他们每天考虑赚钱，赚世界的钱，有能赚钱的地方绝不放弃。这个民族的韧性在于不断扩充自己的资本，所以把犹太民族中的优秀精英放在一起，真的可以有颠覆世界的可能性。

无论德国、英国、美国，还是其他国家，他们在现代历史和近代史上很多发展，包括科技、金融都依靠了犹太民族。所以犹太民族在金融和地产两个领域，设计了很多游戏，这个游戏促使犹太民族通过利用金融杠杆完成了资本收割。而中国人这些年在金融发展的大趋势上落后了，我们不单纯是科技发展落后，在金融发展上也落后。这次中央金融工作会议强调要建立金融强国，我们还真得向犹太人好好学习一下。

现在中国政府前所未有的关注股市，可单纯关注股市不行，整个金融产业链不是说往里放钱就能把股市拉起来。而犹太人一整套金融策略和游戏规则真的是需要我们学习，甚至取其精华去其糟粕。

这两天我在反复思考，中国金融资本市场和全球资本在对接中，不单是制度，市场规则、交易方式的对接，我觉得真正要对接的是思维，要了解犹太人思维，他们在金融布局中的策略。

【房地产跟股市有什么关系？】

举个例子，犹太人怎么用金融杠杆玩房地产？美国高盛银行给购房者贷款，不像中国的银行，把你家的信用查个遍。在美国贷款买房，什么都不查，你只要想买房就来贷款。大家说这么贷，就不怕风险吗？你贷款买房后，这个房子是资产，是给银行做抵押的资产，他把这些贷款资产打包放给下一个金融机构，下一个金融机构会把所有这些信贷资产作为低质量债券全部买下来，之后，再找一家评级机构做一个包装评级，把它当做理财产品卖出去，而且理财产品设计非常灵活，他不给你保底，跟你对赌，比如房地产债券收益和亏损将来都不是确定性的，如果房地产价格上涨，意味着你的债券就值钱了，如果房地产价格下降，你的债券就不值钱。

大家说这么赌法，大家愿意去买这个债吗？愿意，为什么？第一，他有房子做抵押，不是开的空头支票。第二，强势美元势必使得美元资产处在强势上涨状态中，大家去买房地产债券，会觉得心中有数。他就利用了人们的这种心理弱点，把整个房地产和债券、理财产品做了一个完美设计。这些债券销售一空，大家说犹太人赚的是什么钱？他还有下一轮设计，下一轮设计就是为了让这些买房的人和买债券的人手里的钱能够为我所用，可以反向进行操作。我不再给这些房地产的人贷款，这下就麻烦了。不给贷款意味着什么？意味着很多人还不起房贷，或者美联储不断加息，像加息周期从原来的2%左右加到5%，这些人贷不起款了。怎么办？你的房子价格就可能回落，为什么要回落？因为银行会以抵押价格把你的房子收回去，债券市场也会因为房地产价格走低，也回落。

一整套金融和房地产杠杆设计就是这样完成的，大家说这不是欺骗吗？犹太人认为设计这个游戏，我也没有骗你，为什么？我们都有合同，犹太人有一个特点，契约精神比中国人好，做任何事情都有律师，你必须得遵守契约，认赌服输。他的契约精神不单纯是犹太人给自己的约束，也是给商业伙伴的约束，他们在这方面非常严格。

中国很多房地产企业，我认为当时也看到了，到海外去做信贷要比在中国信贷快，而且成本低，但根本没想到美联储后边还有这样一招，不断通过强势美元加息，让中国房地产企业面临着巨额利息难以偿还，最后把企业现金流给割断了。

万科也是这样，现在美元债大概有30亿美金，到明年底得还100亿。万科觉得房子卖不出去，现在拿什么去还美元债，所以万科现在难就难在这儿了。这个时候，政府要出手救他，100亿美金对政府来讲，还是可以帮助的，我们的1万亿国债都下去了，2.7万亿地方债也下去了，所以万科我觉得还是可以救的，但是话说回来，房地产企业不能总靠国家去救，这么多央企国企都靠国家救，不能形成自身造血，早晚会给国家造成拖累，尤其是国有房地产商。

所以保利、万科、龙湖、华润等房地产企业献计献策，未来中国房地产怎么能够不破不立，就此出现转机，确实需要商量一个对策。

我觉得这个对策无非有几种，限购和限价取消，提升人们对于房地产资产配置的热情和信心。因为老百姓兜里有钱，说句实话，对于中国老百姓来讲，他没有勇气向马斯克那样把自己的豪宅卖了，他们老了必须要有自己的房子，他们觉得房子是自己养老的安乐窝。

现在中国很多老人去养老院，但其实很多人不适应养老院的生活，所以中国的养老地产，我觉得不是像现在这样把老年人都关在一个集体的养老院里，然后过集体生活几个人一个房间，其实这很不利于养老，因为老年人需要安静，需要独立，所以有些人说过了养老院生活就好像是被圈起来了，过监狱的生活被管着，所有的事情都是被人安排着，没有自由，也没有安静，对于老人来讲很不习惯。

所以真正的养老地产实际上是要解决老年人舒适安静和被照顾的问题，而不是圈在一个屋子里。我现在觉得中国很多养老院挣老人钱，这个是挺不好的一个事情。他不管老人的想法，不管老人的健康，反正就是把你的钱挣过来，这个是很不好的趋势，不尊重人性。

我觉得应该考虑中国房地产行业，第一我们要考虑如何降低房屋建筑成本，采用新型建筑材料。第二设计养老地产新型模式，我曾经提过养老也好，旅游也好，可以和地产相结合，而且一定要考虑从城市转移到乡村去。

中国新型房地产行业一定在乡村，像马斯克建造的三十几平方米的小屋，如果中国也能有这样的生产线，一个小屋一天时间就能建成从生产加工到拼装，我们干嘛不把农村广袤的宅基地进行改造，让更多老年人到那里去，抗8级地震12级大风又能隔火又能防潮，然后你把周围做上智能化社区，绿化环境，改造配套上一些保健所，一些咨询所等，就把它周围的公共设施搞得全一点，我觉得老年人肯定都愿意去，老年人不一定非要住在一线城市的高级公寓里。

他更愿意在那样的社区环境下过着美好生活，所以我认为中国新型房地产行业真的有可能是我们想象的那样的未来现代化的、智能化的、绿色的、环保的社区，才是中国房地产的未来，也是中国现有房地产企业应该去创建的一个新型房地产业态。

所以房地产行业我觉得有当下需要解决的问题，但不能走回头路，应该考虑如何创新，如何去做房地产新经济赛道设计。我们今天实际上是围绕着房地产在讲。大家说你讲了这么多房地产跟股市有什么关系？我认为中国房地产已经到了不得不转型的时候了，虽然不是华丽转身，但现在不得不转身。

【地产股现在能不能碰？】

从万科事件开始，前面有恒大跟着过去的传统房地产行业，一江春水向东流了，历史这一页翻过去了，但万科不能让它跟着流出去，它可能是一个承前启后，掀起中国新兴房地产业态的旗手。

最近王石去了日本，大家说他上日本干嘛？

有人说他整天游山玩水，其实真不是，我觉得王石是很有智慧的人，他一定是去考察日本养老地产去了，所以这次有些海外机构恶意做空万科，我估计王石作为万科创始人，他的心态是很受影响的，所以他力挺万科，这次我觉得万科有可能成为中国房地产行业的领头羊。

因为万科和保利比起来，我觉得它的市场化程度高，和龙湖比起来它的江湖地位很高，而且又处在深圳国资委旗下，深圳国资委在做全国资产并购和整合过程中，优势很强。所以集这么多优势于一身，我觉得万科如果它成为中国房地产被雨打风吹去的公司，实在是中国经济的悲哀。

所以拯救万科就是拯救中国房地产，拯救中国房地产就是在拯救中国经济，拯救中国经济就是在拯救中国资本市场，拯救中国资本市场就是在拯救中国新经济。如果中国资本市场没有融资能力，中国科技企业向谁去要钱？中国资本市场不能给投资人创造价值，投资者怎么会把钱放到中国股市里呢？所以我觉得这个根还真的在房地产，房地产华丽转身才能让中国经济华丽转身，才能让中国资本市场转危为安，做大做强。

大家说万科的股票我们现在可否买一点，其实前两天我们给投资人配了一点万科股票，没想到刚配保利、万科，它的海外债券就被恶意做空，但最近万科的海外债券又被拉起来了，所以万科最近几天股价又开始涨回来，大家说我现在买万科行不行？

我觉得对于万科这个股票，现在作为中国房地产经济龙头，是具有投资价值的，假如说市场有反复，为什么我说市场有反复呢？

因为我最近比较担心国安出手整治国内做空势力，韩国政府比我们做的更早，他们也开始用国安力量阻止韩国股市被做空，但韩国股市是一个开放性市场，不像中国，因为它阻止起来它很困难，但他也阻止了，2008年全球次债危机时阻止过。最近他又阻止，为什么韩国和中国现在都在阻止股市做空？

我觉得大家也要防止一个事情，就是朝鲜半岛危机四伏，如果有战争危机，对各国市场来讲肯定是有干扰的。

所以这个时候我觉得韩国阻止做空，其实它的风险是比较大的。但这个时候我们提前做好风险防御，我们的风险并不大。

所以无论是国内中资机构，还是一些海外机构，他们做了风险评估，都觉得现在对于亚洲市场来讲，中国股市是最优质而且安全的市场。

现在好多犹太人中东地区的人都把钱拿过来来抄底中国股市，我估计房地产行业已经有大笔资金在抄底了。

假如亚洲地区有地缘政治危机，我认为对中国股市来讲有二次探底的可能，但基本上不会有趋势性下跌风险。

所以在这个位置上好多投资人说，最近几天比较犹豫，行情来的时候，4700只个股上涨我没赶上，追进去后它又下跌，这个股市到底能不能涨？

我告诉大家涨是必然的，但波动也是必然的。股市不是你拿钱进来就能让你赚钱，如果你没有很好的承受力，过度贪婪，过度恐惧都会导致你在这里成为博弈受伤的人。所以，你一定要记住股市就是博弈，不是说在A股市场上博弈，是全球都在博弈，全球任何一个金融市场都有博弈痕迹。实际上你想问为什么要博弈呢？那就是人性吗？不管中国人还是外国人，犹太人你还是阿拉伯人，其实都在进行人性博弈，你有好的人性，就会成为博弈高手，你有好的承受能力，就可能从失败中再重新站起来。

所以要有好的心态，前提是你要有很好的人性，你就能选到好的股票，你有好的股票，你就有耐心陪跟着这些股票一起成长。我还想告诉大家，中国股市有跨年逆袭的牛市存在，中央政府对房地产行业托底，就是这次A股出现跨年反弹真正的开始。

好，各位投资者，今天的瑞财经就跟大家交流上述内容，如果你们全部筹码都压在科技上，我建议最近把一些获利筹码撤下来，往低估值房地产和金融消费+高端装备制造上配置。

(本文根据《一年一度瑞财经》演讲整理，作者张松（天瑞）系中方信富首席宏观策略分析师。)